例題に挑戦
スキルサートのAIが生成した演習問題のサンプルです。アプリでは毎週新しい問題が追加されます。
例題1
Aを本人、Bを代理人として、A所有の土地を第三者Cに売却する場合の代理に関する次の記述のうち、民法の規定および判例によれば、誤っているものはどれか。
- BがAから売買の代理権のみを与えられていた場合、原則としてBはCから代金を受領する権限も有する。
- AがBに代理権を授与した後にAが死亡した場合、Bの代理権は消滅し、本件土地の売買契約を締結する権限を失う。
- AがBに代理権を授与する前にBが後見開始の審判を受けていたとしても、AがBに代理権を授与することは妨げられない。
- BがAの許諾を得て復代理人Dを選任した場合、DはAに対して直接に代理人としての義務を負うことになる。
- Bが、Aから与えられた代理権の範囲を超えて、Cとの間で本件土地の売買契約を締結した場合、Cがその権限があると信ずべき正当な理由があっても、本件契約の効果はAに帰属しない。
解答と解説を見る
正解: Bが、Aから与えられた代理権の範囲を超えて、Cとの間で本件土地の売買契約を締結した場合、Cがその権限があると信ずべき正当な理由があっても、本件契約の効果はAに帰属しない。
代理権の範囲を超えた行為であっても、相手方がその権限があると信ずべき正当な理由がある場合には、表見代理（民法110条）が成立し、その法律効果は本人に直接帰属することになります。そのため、相手方が正当な理由を有している状況で本人の帰属を否定する記述は誤りです。正解は「Bが、Aから与えられた代理権の範囲を超えて、Cとの間で本件土地の売買契約を締結した場合、Cがその権限があると信ずべき正当な理由があっても、本件契約の効果はAに帰属しない。」です。民法では善意無過失の第三者を保護し、取引の安全を図るための仕組みが整備されています。
例題2
賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法の規定および判例によれば、正しいものはどれか。
- 賃借人の不信行為が、信頼関係を破壊するに足りないと認められる特段の事情があるときは、貸主は契約を解除できない。
- 賃貸借期間を50年を超える期間に設定した場合、その期間は強制的に50年に短縮されるため、60年の契約は無効である。
- 敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了した時点ですぐに発生するため、建物の明け渡し前であっても請求が可能である。
- 賃貸借契約の期間が満了した後も賃借人が使用を継続し、貸主がこれを知りながら異議を述べないときは、同一条件で更新されたものとみなされる。
- 建物の賃貸借契約において、賃貸人が建物の修繕を必要とする場合、賃借人はその修繕行為を拒むことができる。
解答と解説を見る
正解: 賃借人の不信行為が、信頼関係を破壊するに足りないと認められる特段の事情があるときは、貸主は契約を解除できない。
賃貸借契約において、賃借人が賃貸人の承諾なく無断転貸を行った場合や賃料を滞納した場合でも、その行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は信頼関係の破壊を理由とした解除をすることができないとされています。正解は「賃借人の不信行為が、信頼関係を破壊するに足りないと認められる特段の事情があるときは、貸主は契約を解除できない。」です。この理論は判例によって確立された「信頼関係の破壊の法理」に基づくものであり、単なる形式的な契約違反のみをもって解除を認めないとする実質的公平を期するための解釈です。
重要用語
- 固定資産税
- 毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して課される市町村税です。課税標準は原則として固定資産税台帳に登録された価格ですが、住宅用地には課税標準を6分の1や3分の1に減額する特例があります。納期は通常4月、7月、12月、2月の年4回です。免税点があり、土地は30万円、建物は20万円未満の場合は課税されません。
- 不動産取得税
- 土地や建物を売買や贈与、新築などで取得した際に一度だけ課される都道府県税です。相続による取得は非課税となる点が重要です。税率は原則4％ですが、住宅や土地については特例で3％に軽減されています。課税標準は固定資産税評価額ですが、新築住宅の取得時には1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除できる特例があります。
- 印紙税
- 不動産の売買契約書や建築請負契約書、住宅ローンの借入契約書などの特定の文書を作成した際に課される国税です。文書に収入印紙を貼り、消印（割印）をすることで納付します。消印を忘れると過怠税が課されるため注意が必要です。契約書の写しであっても、署名捺印があり契約の成立を証明するものは課税対象となります。
- 登録免許税
- 登記を申請する際に国に納付する税金です。所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などが対象となります。課税標準は基本的に固定資産税評価額（抵当権は債権金額）です。住宅用の家屋については、床面積が50平米以上であることや、自分が住むためのものであることなどの要件を満たせば、税率の軽減措置を受けることができます。
- 譲渡所得
- 土地や建物を売却して得た利益に対して課される所得税および住民税のことです。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として区別され、税率が異なります。マイホームを売却した場合には、利益から最大3,000万円を控除できる特例があり、所有期間に関わらず適用可能です。
- 地価公示法
- 土地鑑定委員会が、標準地の毎年1月1日時点の正常な価格を判定し、公示する制度です。一般の土地取引の指標や、公共事業の用地取得価格の算定基準となります。1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査して判定します。公示価格は、土地の自由な取引において通常成立すると認められる価格（更地としての価格）を指します。
- 不動産鑑定評価基準
- 不動産の適正な価格を求めるためのルールのことです。鑑定評価の3手法として「原価法（再調達原価から算出）」「取引事例比較法（近隣の取引例と比較）」「収益還元法（将来の利益から算出）」が重要です。宅建試験では、それぞれの計算の考え方や、どのような場合にどの手法を適用すべきかといった基本原則が頻繁に出題されます。
- 住宅金融支援機構
- 民間金融機関と連携して、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供する独立行政法人です。証券化支援事業のほか、災害復興融資や賃貸住宅の建設融資なども行っています。試験では、機構の業務内容（直接融資の範囲や保険業務など）が問われます。特に、高齢者のバリアフリー改修などの直接融資業務は頻出ポイントの一つです。
宅地建物取引士の対策はアプリで
AIが毎週生成する新作問題・ランクマッチ・週次ランキング・AI診断で「続けられる」資格学習を。無料で始められます。
